Arsa veya proje sahiplerinin, inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden, nominal değeri eşit sermaye piyasası aracına gayrimenkul sertifikası adını veriyoruz. Bu sertifikaların, ihraç sırasında ihraca konu edilecek proje alanı, ihraç tutarı, ihraç ve itfanın ne şekilde gerçekleşeceğine dair hukuki düzenlemeler ile birlikte cezai şart, itfa bedeli, garantörlük, projenin teslim edilememesi konularını değerlendirmeye çalışacağız. 

İhraç Edilecek Proje Alanı 

Gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini temsilen gerçekleştirilen ihraçlarda, her bir bağımsız bölüme karşılık gelen gayrimenkul sertifikası adedinin ihraç öncesinde belirlenmesi zorunludur. 

Gayrimenkul projesinin bağımsız bölümlerine ilişkin belirli bir alan birimini temsilen gerçekleştirilecek ihraçlarda ise, ihraççı tarafından asli edimin yerine getirilmesi sırasında bağımsız bölümler arasında blok, kat, cephe ve malzeme farklılıkları gibi nedenlerle şerefiye talep edilebilmektedir. Ayrıca, gayrimenkul sertifikası ihracına konu edilen bağımsız bölümler üzerinde edimlerin yerine getirilmesini engelleyecek nitelikte ayni veya şahsi bir hak, haciz kaydı ile gayrimenkul projesinin esaslı unsurlarına yönelik herhangi bir ihtilafın bulunmaması gerekmektedir. 
Kapsam bakımından baktığımızda, bir bina veya blok gibi ancak bütünü tamamlandığında kullanılabilecek yapılarda yer alan bağımsız bölümlerin yalnızca bir kısmı gayrimenkul sertifikası ihracına konu edilemediğini görüyoruz. Bunların tamamının ihraca konu edilmesi zorunludur. Ancak burada TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi veya bunların bağlı ortaklıkları ve iştiraklerinin ihraççı olması durumu ile, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve bunların bağlı ortaklıkları ve iştiraklerinin ihraççı olmadığı ancak tamamen veya kısmen sahip olduğu arsa ve arazilerin gayrimenkul projesine konu edildiği ihraçlar hariç tutulmaktadır. İhraççılar saydığımız kurumlar olunca yapıların bağımsız bölümlerinin yalnızca bir kısmının da gayrimenkul sertifikası ihracına konu edilmesi mümkündür.

Gayrimenkul Sertifikası İhraç Tutarı Ne Olacak? 

Bu hususta ihraca konu bağımsız bölümler için Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri çerçevesinde hazırlanan değerleme raporunda takdir edilen değer referans alınmak suretiyle ihraççı tarafından belirleme yapılır. Belirlenen ihraç tutarı dahilinde izahnamede belirtilmesi kaydıyla ek satış da yapılabilir. Ancak, izahnamede ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarının ek satış dahil toplam tutarının belirtilmesi de zorunludur. Bunun yanı sıra Gayrimenkul sertifikaları yurt içinde halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcıya satış suretiyle ihraç edilebileceği gibi yurt dışında da ihraç edilebilecektir. İhraç edilecek gayrimenkul sertifikalarının borsada işlem görebilmesi için ise ihraççıların borsaya başvurmaları zorunludur.

Projenin Teslim Edilememesi veya Gecikmesi 

Eğer ihraççı mülkiyetin tesis edilmesi ve bağımsız bölümün teslim edilmesini sağlayamaz veya gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümlerin satılması ve elde edilen satış tutarının gayrimenkul sertifikası sahiplerine, sahip oldukları gayrimenkul sertifikaları oranında dağıtılmasını yerine getiremezse cezai şart ödeyerek projeyi itfa etmek zorunda kalacaktır.
Projenin gecikmesi durumunda, bu durumun anlaşıldığı tarihten itibaren 15 iş günü içerisinde bir fizibilite raporu hazırlanmalı ve bu raporda projenin tamamlanması için gerekli olduğu belirtilen süre için Kurula ek süre talebiyle başvurulmalıdır. Kurulca verilecek bu ek süre genel zorlayıcı sebepler haricinde hiçbir şekilde proje bitiş tarihini izleyen 180 günü aşmamalıdır. Projenin geciktiği bilgisi, fizibilite raporunun sonuç bölümü, Kurulca verilen ek süre, bu kapsamda yeniden belirlenen edim kullanım ve ifa süreleri ile yatırımcılara bu süre boyunca ödenecek cezai şarta ilişkin esaslar, izahname veya ihraç belgesi ile aynı usuller çerçevesinde duyurulacaktır.  Kurulca verilen ek süre çerçevesinde yeniden belirlenen ifa süreleri içerisinde asli ve tali edimler yerine getirilecek ve cezai şart ödenecektir. 

Projenin gerçekleşmemesi hali ise aslında verilen bu ek süre sonunda veya ek süre talebinde bulunulmaması halinde vade sonunda edimlerin yerine getirilememesi veya getirilemeyeceğinin anlaşılması halidir. Bu durumda ihraççı, gayrimenkul sertifikalarının itfa bedelini ve cezai şartı yatırımcılara ödemekle yükümlü hale gelir. İhraççının itfa bedelini ve cezai şart yükümlülüklerini yerine getirememesi durumunda ise ilk iş günü Kurula bilgi verilir ve konu hakkında KAP’ta özel durum açıklaması yapılır. Güncel fizibilite raporu ile gayrimenkul sertifikası sahipleri toplantısının yeri ve tarihi en geç 30 gün içerisinde yetkili kuruluş tarafından KAP’ta ilan edilir. Bu fizibilite raporunun hazırlanması ve gayrimenkul sertifikası sahipleri toplantısının düzenlenmesine ilişkin işlemler yetkili kuruluş tarafından yerine getirilir ve bu işlemlerden doğan masraflar yetkili kuruluş nezdinde bloke edilen fondan karşılanır.

İhraca Yetkili Kurumlar 

İhraççılar gayrimenkul sertifikaları ihracını, yatırım hizmet ve faaliyetinde bulunabilecek bankalar ile portföy aracılığı, genel saklama hizmeti veya aracılık yüklenimi faaliyetinden herhangi birini yürütecek olan aracı kurumlar aracılığı ile yerine getireceklerdir.
 
Teminat Verilebilir mi?

Gayrimenkul sertifikası ihracına konu edilmeyen bağımsız bölümler teminat olarak verilebilir. Ancak, gayrimenkul sertifikası ihracına konu bağımsız bölümler, ihraççının yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi hâlinde dahi amacı dışında tasarruf edilemeyecek, rehnedilemeyecek, teminat gösterilemeyecek, kamu alacaklarının tahsili amacı da dâhil olmak üzere haczedilemeyecek, iflas masasına dâhil edilemeyecek ve bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemeyecektir. 
 
İtfa bedeli ve cezai şart ödenmesi gereken durumlarda ise kurul itfa bedelinin ve oluşabilecek cezai şartın yatırımcılara ödenmesinin bir banka tarafından garanti altına alınmasını, yurt içinde satışın yalnızca nitelikli yatırımcılara yönelik olarak yapılmasını veya gayrimenkul sertifikalarının derecelendirilmesini talep edebilecektir. Gayrimenkul projesinin tamamlanması için sigorta yaptırılması da mümkündür. Bu durumda banka garantisi, nitelikli yatırımcılara satış, derecelendirme şeklindeki ek yükümlülükler aranmayacaktır. 

Arsa veya Proje Sahibi Bakımından İhraççı Yükümlülükleri  

Arsa sahibi veya proje sahibi olan ihraççıya ilişkin esaslara baktığımızda, ihraççıların gayrimenkul projesinin satış değerinin en az yarısı büyüklüğünde satış değerine sahip bir projeyi, sözleşmesi ve teknik şartnamelerine uygun olarak Kurula başvuru tarihinden önceki 5 yıl içerisinde tamamlamış veya ihraççının gayrimenkul yatırım ortaklığı olması durumunda aynı şartlardaki bir projeyi tamamlatmış olması şartının arandığını görüyoruz. Aynı zamanda gayrimenkul projesinin gerçekleştirileceği arsanın mülkiyetine tek başına sahip olunması ve arsa tapusunun kat irtifakı tapusuna çevrilmesi ya da arsa üzerinde ihraççı lehine kat irtifakı tesis edilmiş olması da gerekmektedir. Bunun dışında Kurulun  borsada işlem gören ortaklıklar için belirlediği finansal tablo ve raporlamaya ilişkin düzenlemelerine göre hazırlanmış ve bağımsız denetime tabi tutulmuş son yıllık finansal tablolara göre öz kaynaklar toplamının ödenmiş veya çıkarılmış sermayesinden yüksek olması da şart. Derecelendirme kuruluşlarından talebe bağlı olarak, notlandırma ölçeğine göre yatırım yapılabilir seviyeye denk gelen uzun vadeli derecelendirme notu almış olması da aranan esaslardan bir tanesi.

Muafiyetler 

Gayrimenkul sertifikaları ihraççılarının TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi veya bunların bağlı ortaklıkları ve iştiraklerinin ihraççı olması durumunda birtakım muafiyetler söz konusudur. TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi veya bunların bağlı ortaklıkları ve iştirakleri ile ihraççı arasında yapılacak sözleşmelerde, yatırımcıların, aynı projeden doğrudan konut edinen kişiler ile eşit haklara sahip olacağına ilişkin hükümlere yer verilmesi veya Kurulca kabul edilebilecek diğer tedbirlerin alınması zorunludur. İhraççının gayrimenkul projesinin ihraca konu edilen bağımsız bölümlerini tamamlayamaması durumunda bu bölümler TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi veya bunların bağlı ortaklıkları ve iştiraklerinin projenin tamamlanması için imzaladıkları sözleşmedeki esaslara göre tamamlanacağı belirtilmiştir.  Sermayelerinin % 51 veya daha fazlası doğrudan veya dolaylı olarak kamuya ait olan ihraççılarca gerçekleştirilecek gayrimenkul sertifikası ihraçları için Kurulca Tebliğde aranan şartlar, istenilen bilgi ve belgeler ile Kurulun diğer düzenlemelerinde aranan şartlardan talep üzerine muafiyet verilebilir.
 
Kentsel Dönüşüm

Gayrimenkul sertifikaları hususunda en çok merak edilen konulardan biri kentsel dönüşüm amaçlı projeler kapsamında ihraç edilen gayrimenkul sertifikaları ve bunları ihraç etmeye yetkili kuruluşların hangileri olduğudur. Talep etmeleri ve Bakanlık tarafından yetki devri yapılması ve projenin uygun görülmesi durumunda İller Bankası Anonim Şirketi ve TOKİ veya bunlar tarafından anlaşma suretiyle belirlenecek tüzel kişiler, belediyeler veya belediyeler tarafından anlaşma suretiyle belirlenecek tüzel kişilerden İller Bankası Anonim Şirketi tarafından garantör olunanlar, Bakanlık tarafından anlaşma suretiyle belirlenecek tüzel kişiler ile  TOKİ’nin anlaşma yapacağı bağlı ortaklıkları ve iştirakleri, kentsel dönüşüm amaçlı gayrimenkul sertifikalarını ihraç etmeye yetkili kılınmıştır.

İller Bankası Anonim Şirketi ve TOKİ ile bağlı ortaklıkları ve iştirakleri dışındaki tüzel kişiler tarafından yapılacak ihraçlarda ise ihraççının Kurulun sermaye piyasası araçları bir borsada işlem gören ortaklıklar için belirlediği finansal tablo ve raporlamaya ilişkin düzenlemelerine göre hazırlanmış ve bağımsız denetime tabi tutulmuş son yıllık finansal tablolara göre öz kaynaklar toplamının sermayesinden yüksek olması ve ihraççılar tarafından derecelendirme kuruluşlarından talebe bağlı olarak, notlandırma ölçeğine göre yatırım yapılabilir seviyeye denk gelen uzun vadeli derecelendirme notu alınmış olması gerekir.

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak ihraçlarda; projenin gerçekleşmemesi veya bir yıldan daha uzun süre gecikmesi durumlarında, ihraç değerinden aşağı olmamak üzere belirlenecek tutar ve izahname veya ihraç belgesinde öngörülmesi durumunda cezai şartın da ödenmesi suretiyle gayrimenkul sertifikalarının itfa edilmesi ve buna ilişkin esasların izahname veya ihraç belgesinde belirtilmesi zorunludur. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ya da alım hakkı sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh zorunluluğu aranmaz. Gecikme ve gerçekleşmeme durumundaki cezai şarta ilişkin hükümler, ancak ihraççı tarafından cezai şart öngörülmesi durumunda uygulanır.

TOKİ, TOKİ’nin bağlı ortaklıkları ve iştirakleri veya İller Bankası Anonim Şirketinin ihraççı olduğu veya ihraççıya İller Bankası Anonim Şirketi tarafından garantör olunan durumlarda ayrıca fizibilite ve inşaat ilerleme raporları, yapı denetim kuruluşları yerine TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi veya başka kurumlarca hazırlanabilir. Bu amaçla hazırlanan raporlar üçer aylık dönemler itibarıyla kamuya duyurulur. Gayrimenkul sertifikası ihracı karşılığı elde edilen fon, yetkili kuruluş tarafından TOKİ’nin ihraççı olması durumunda TOKİ’ye, TOKİ’nin bağlı ortaklıkları ve iştiraklerinin ihraççı olması durumunda ihraççıya, İller Bankası Anonim Şirketi’nin ihraççı olduğu veya ihraççıya İller Bankası Anonim Şirketi tarafından garantör olunan durumlarda İller Bankası Anonim Şirketine doğrudan aktarılır.

Gayrimenkul projesinin yatırımın başında küçük paylara bölünüp halka sunularak, projeye herkesin ortak olabilmesini sağlayan yeni bir yatırım aracı olan gayrimenkul sertifikalarına dair sorulara hukuken yanıt aradık. Sertifikalara ilişkin vergilendirmenin ne olacağı ise bir başka yazının konusu...
 

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.